今日のおまめさん。
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さて、寮になっていたというスケルトン部分のリフォームプラン作り。
事前に業者さんにグーグルマップや纏めサイトで手当たり次第に連絡を取ります。
リフォーム会社といっても細かく分類するとそれぞれ得意分野が異なるため、
こちらの依頼内容や物件詳細、想定予算などを全て開示した上で、
対応してくれそうな業者さんを探していきます。
特に僕自身、スケルトンからのリフォームは今回初挑戦なので、
時間と手間を割いて頂くことへの申し訳なさは感じつつも、
とにかく多くの業者さんに相見積もりを頂くべく声を掛けていきます。
これは持論なのですが、ある特定分野で５〜１０の専門家と連続して会話をすると、
ある程度ポイントを掴んで業界の人と普通に会話が出来るようになります。
例えば今回の事例、一つの物件で朝から晩まで複数業者とリフォームプランを練れば、
それぞれの視点や考え方が自分の中に蓄積されてきますし、
各社の指摘の重なりや分散を見ることで広く深く課題を拾えるようになります。
結果的には立会日の日曜は朝から計６社、その前後で３社に見て頂き、
日曜が終わる頃には誰よりもその物件を知る専門家になっていました笑。
さて、お待ちかねの衝撃内部写真です(食事中の閲覧注意)。
どういう経緯でここまでの状態になったのか分かりませんが、
直前まで使われていたというのが信じられない荒れ方、というよりほぼ廃墟です。
スケルトン渡しと聞いていましたが実際には現況渡しということで、
まず解体費用、廃材処理費用などにざっと５０〜８０万円程度かかりそうです。
更に大きな問題は配管、水回りの数です。
風呂トイレが４部屋での共用だったため、既存設備が一部屋分しかなく、
賃貸部屋を新設する際には配管工事から必要になってきます。
床面のコンクリートを削って設置出来れば天井高を確保出来るのですが、
コストが高くなるため、既存の床の上に勾配をつけて配管設置となりそうです。
床位置が上がる分、天井を配管むき出しにして高さを取りたかったのですが、
鉄骨の場合はRCのように格好良くならないということで断念。
全体的に床の腐敗が進んでいたので原因を探ったところ、
外壁のコーキングの状態が悪く、どこかから床下に水が回ったのでは、
との各社診断でした。確かに居室は根太が完全に内側から朽ちています。
リフォームをするにも先ず躯体の防水、止水を徹底しないといけません。
当初、数百万円で見込んでいたリフォーム費用でしたが、
その日の終わりには１０００万円〜１５００万円に膨らんでいました涙。
次回に続きます。
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