今日のおまめさん。
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さて、昨日の続き、賃貸併用を諦めたところからです。
１、賃貸併用アパート
２、都内古家付き土地＋セルフリフォーム
３、激安土地の仕入れ＋新築（ＢＥＳＳの家）
次なる作戦は都内の古家付き土地をセルフリフォームするというもの。
中古戸建じゃなくて、古家付き土地、っていうところがポイントです。
なぜなら中古戸建はあくまで一戸建の売買を意味するのですが、
古家付き土地は残置建物が残っている土地の売買だからです。
土地の価値という意味では、直ぐに家が建つ道路付けの良い整形地が一番で、
余分な建物が残っている土地は解体費用が掛かる上に、
時間的なロスもあって更地よりも寧ろ安く売りに出ていることが多いのです。
東京の空き家は既に８００万戸を超えていると言われており、
しかも空き家の数が多いのは大田区や高級住宅地として知られる世田谷区、
https://www.lvnmatch.com/magazine/tool/akiya/tokyo
(若干、空き家の定義が気になるところはありますが。。。)
ウワモノに価値がないとしても自己居住用として買えば住宅ローンが使えるので、
土地の価値が高くてボロ家が乗っている激安物件を自宅として仕入れ、
ある程度ローン返済したところで上を潰して賃貸併用を建てようと考えました！
一見、良さそうなアイデアですよね笑？！
実際、都内でも板橋とか足立とかであれば２千万円台の物件はあり、
土地は５０平米くらいの狭小モノもあれば、
たまに角地で８０平米くらいの物件も見つかったりします。
最終的な出口としての新築アパート用地としての要件も考えつつ、
今後もこの作戦は継続して考えていきたいと思ってます。
注意すべきポイントは住宅ローンの適用範囲ですね。
ウワモノを潰した時に継続して住宅ローンの借入が続けられるかということ、
あとは住宅ローンの低金利で返していくとはいえ、
時間というレバレッジを最大に活用する意味では土地から新築、
という選択肢もアリじゃないかな、と迷いが生じてきたというのもあります。
また明日に続きます。
今日も読んで頂きありがとうございました。
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