今日のおまめさん。中に月刊SEMIPROがチラリ。。。
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こんばんは、おまめ社長です。
昨日からブログの体制作りを改めて開始したのですが、IT音痴でもなんでも今の時代、ググればなんとかなりますね（笑）。親切な人がブログやウェブサイトで丁寧に説明してくれていますし、今はYoutubeでも沢山ノウハウが出ています。何事もヤル気と行動力次第だなあとしみじみ実感しました。。。
土地から新築アパート投資、勉強開始しました。
現在参加させて頂いている不動産投資実践会で有名ブロガーのひーやんさんはじめ、多くの方が土地から新築投資で成功されている姿を見ていて、一度挑戦してみたいなと思うようになってきたのがキッカケです。
そもそもサラリーマンの世界で普段付き合っている人で賃貸経営をしている人なんて一人もいないので自分がアパートを建てるなんて想像もつきませんが、実践会での集まりに行くと既に2棟、3棟建てたというラオウ様やトキ様がゴロゴロとしていて、なんとなく自分にも出来そうな気がしてくるから不思議です。
よく「周りにいる5人の年収の平均値が自分の年収になる」なんて言いますが、自分の中の常識や価値観を変えるという意味では本当にその通りだなと感じています。入って良かった（笑）。。。
築古と土地から新築投資法の違いってなに？
今まで区分、任売戸建、築古軽鉄AP2棟、木造AP1棟と色々やってきましたが、全て既に建物が建っていて、入居者がある程度入っているものばかりを買ってきました。新築はやったことがないので、建物の種類に関わらず築古投資の特徴を思いつくままに書き出してみました。
築古投資の特徴
- 買った直後から家賃が入ってくるため、収支の見通しが立ちやすい
- 築年数次第では家賃が下がりきっているため、収支のブレが少ない
- 購入物件の状態によっては運営コストが重くなる可能性がある
- 新築建売と比較すると利回りは高いものが多い
- 融資を受けられる金融機関が限られる（特に会社員向けアパートローン）
- 減価償却期間が短く、デッドクロスを迎えた後は税負担が急増する
網羅出来ていないですし、必ずしも全てに当てはまるワケではありませんが、上記が正しいと仮定した場合、「購入価格」「融資条件」「客付け力」「家賃設定」「運営コスト」「税対策（特にデッドクロス）」「出口戦略」、この辺りが築古購入時の重要ポイントになってくるというイメージです。それぞれの要素を因数分解していくと更に細かくなっていきますが、ある程度上記のポイントを押さえていけば大怪我はしない、というレベルには到達出来ると思っています。一方の新築ですが、、、
新築投資の特徴（やったことないので想像で）
- 土地購入から引き渡し、入居開始まで半年〜1年の時間が掛かる
- 新築プレミアム後は10%程度の家賃下落は事前に想定しておく必要がある
- 建設時の契約内容次第だが、維持費は築古に比べて断然軽いはず
- 都内23区内で8％後半出せれば御の字、業者からの建売は5-6%台
- 融資を受けられる間口は比較的広い
- 減価償却期間を丸々使える
あくまで想像ですが（笑）、アパート投資・経営とひとことで言っても築古と新築では結構大きな違いがあります。築古の場合は上述した7つのポイントで検討を進めて行くことが多いのですが、最近新築を検討しはじめて感じているのは「土地」「構造」「設備」「間取り」といった今まであまり深く勉強してこなかった世界の知識が必要になる、ということです。また、土地を見つけてからプランを組んで、収支計算をして、買い付けを入れて、融資を取り付けて、、、と初期段階のスピード感がやばそうです。
僕が今、新築を検討している理由
新築と築古の違いを検証した時の4：利回り、5：融資、この二点で最近は築古の難しさを感じていたということが一番の理由です。一連の不動産関連の事件や不祥事で各行融資姿勢が厳しくなってくることは想定していましたが、同時に物件価格の下落や利回りアップにも期待していました。
ところが足元、それほど物件価格が下がっている感じはありません。不動産投資ブーム（？）によって不動産が多数の投資家の方に買い支えられているため物件価格が下がらず、一方で融資の状況は渋いので、ここ数回はギリギリのところで買いきれない展開が続いていました。金融機関に融資相談に行くと、新築ならご相談に応じますという先もチラホラいて、今は新築にトライすべきなのかなと考えるようになったのが一番の理由です。
築古が良い、新築が良いということではなくて、どっちもそれぞれ良くて、築古も勿論今後も続けて行く予定なのですが、勉強し出すと今まで知らなかった（気にも留めなかった）部分が新たに知識としてドンドン入ってきて、新しい世界が開けてきて、「オラ、ワクワクしてきたぞ！」という感じになっています！
今後も進捗アップデートしていきますが、今日は頭の整理として。。。長文にて失礼しました！
今日も読んで頂きありがとうございました！
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