こんにちは、おまめ社長です。
おまめ写真もちょっとネタ切れ感が出てきたので、当分の間、趣味のフィルムカメラで撮った山写真をアップしていくことにします（笑）。
2017年12月に2週間ほどかけてエベレストのベースキャンプに行ってきたのですが、その当時の写真です。不動産全然関係ないですが、ご容赦ください〜！
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良書紹介「デザイナーと投資家のための賃貸集合住宅の企画［術］
先日の2019年振り返りの際にも建築家の方との出会いについて書いたのですが、それらのご縁の中でお世話になっている方の著書を読む機会も増えてきました。
この本は大学教授兼投資家である高柳氏と建築家兼大学非常勤講師の添田氏の共著で、投資家目線での企画と建築家目線での企画、両方の視点で書かれている点が非常にユニークです。
僕が今まで読んできた本はどちらかというと不動産投資家の著書が多く、買い方、売り方、収益性、運営方法や数字の見方、といった視点が主だったので、新しい視座が得られたという点でとても有益でした。
投資家目線での企画術
本著は新築の賃貸集合住宅を前提とした企画術なので、まず徹底した立地の調査からスタートしています。
企画書作成にあたり、周辺エリアの公共施設、スーパーやコンビニなどを「徒歩圏域半径800m」「おつかい圏域半径400m」内でプロット、更に近隣市場リサーチとして休日の過ごし方もモデルケースを作り込んでいきます。
競合物件調査では間取り、家賃、ペット可否、駐車場需要などの基本は勿論、収集した競合情報を基に自物件のポジショニングを決定し、想定顧客（ペルソナ）を作り込んで企画を固めていきます。
マーケティング的な要素がたっぷり詰まっていて、「事業」として賃貸経営を考えていく上で学べることが沢山ありました。
建築家目線での企画術
こちらは前段の作り込まれた企画をいかにして形に変えていくか、という、より具体的な内容にフォーカスしています。写真も盛り沢山で分かりやすいです。
土地から新築を進める上でのポイントは良い土地を見つけることも勿論ですが、その土地の持つポテンシャルを如何に最大限に引き出すか、が重要です。
その意味で著者の紹介する「がけ地」「狭小地」「条例」などの不利な条件を克服して長所に変える、というプランニングが出来れば差別化が図れます。
デザイナー物件というとカッコいいけど奇抜で住みにくいというイメージもありますが、先述の通り、デザインの持つ力で土地と建物の持ち得る力を最大限に引き出すのが本質です。
見た目の美しさと機能が高い次元で両立し、更に後々のメンテナンスまで視野に入れたコスト感覚も持ち合わせて初めて事業として成立します。
建築家の方がここまで考えて一緒に事業を進めてくれるというのは心強いな、と本を読んでいて感じました。
オーナーの資質
最後に我々投資家、オーナーの資質についても言及されていたので追記します。
まさに同感だったのですが、人口減、高齢化、所得低迷、供給過剰、マクロで見ると厳しい材料が揃っている環境で賃貸経営を生業にしていくためには相応の覚悟が必要です。
賃貸経営の動機が「節税型」なのか「投資型」なのかによっても方向性は大きく変わってきますが、事業として収益を追求するのであれば、
◯ 入居者への深い理解を持つこと
◯ 時代の流れと変化するニーズを把握すること
◯ 決断力と行動力を持つこと
◯ よいチームを作ること
などが必要だと書かれています。特にチームに関しては建築士、施工会社、金融機関、賃貸管理会社と良好な関係を築かないと事業が回りません。
オーナー自身が差配人としてしっかりイニシアチブを取り、事業を正しい方向に導いていく必要があります。
僕たちのような兼業大家は本業と家庭の傍らでこなさないといけないので大変ですが（笑）、業として取り組む以上は当然ですね。
色々な学びが得られる良書でしたので、気になった方は是非読んでみてください。
今日も最後まで読んで頂きありがとうございました！
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＜未来年表＞
2019年10月 新築用の極上土地仕入れ → 未達。継続トライ中。
2019年11月 子供が元気に生まれる → 元気な子が生まれました！
2019年12月 新居に移る → 引越し完了。
2020年初春 育休取得、子育て＋ブログ執筆＋投資活動
2020年春 最初の新築アパート竣工、すぐ満室に
2020年秋 賃貸併用アパート竣工
2021年春 二棟目の新築アパート竣工、すぐ満室に
2021年夏 本を出版、40歳の誕生日にサラリーマン卒業
2022年春 家族、仲間とアメリカ横断旅行→世界一周（バオバブ）
2022年秋 旅の間に撮ったフィルム写真で写真集出版
2022年冬 地方創生事業スタート
