おまめ日記

都内商社勤務の傍ら、築古アパート4棟32室を運営している兼業大家の雑記ブログです。

【ブログ再開】無理せずゆっくり・・・

こんにちは、おまめ(社長つけるのやめました笑)です。

 

 

3月の頭に育休から職場復帰して早や3ヶ月強、目まぐるしく毎日が過ぎる中で、なかなかブログに手がつけられずにいました。書きたいこと、書かないといけないことは沢山あったのですが、一旦期間が空いてしまうとダメですね笑。書き出してもすぐ手が止まってしまいます。

少し書き溜めていた分があるので、それらをとりあえずアップして、そこからはゆっくりと無理のない書き方を模索していこうかなと思っています。久々に帰ってきたら、皆さん毎日コツコツと継続されていて本当に凄いなと思いました。

それでは、3月に書いていた記事ですが、続きをどうぞ笑。。。

 

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休暇期間中の購入活動について

今年は年末年始が9連休で世の中が動いていない期間が長かったとはいえ、みっちり2ヶ月集中して不動産活動に時間を割くことが出来たのはとても有意義でした。

もちろん24時間子育てがメインなのは間違いないのですが、日中は物件調査や銀行巡り、業者さんとの面談に時間を充てて、夜間は物件探しとブログの執筆やSNSのチェック。ジムや近所のスーパー銭湯に通う以外は、ほぼ100%不動産の活動に専念していたような気がします。

 

さて、今日のブログでは買付に至った案件と、その物件に対する金融機関評価を振り返りながら、最近の融資情勢について考えてみたいと思います。

 

1、土地から新築検討

あ)亀有駅徒歩7分、変形地での新築賃貸併用

土地134平米、3890万円(坪単価95.7万円)、超絶変形地、西側道路接道、建ぺい率60+80%、容積率300%の物件でした。

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ジグザグと階段のような形状をした土地で、有効敷地面積自体は80平米くらいしかなかった(結局坪単価145万円笑)のですが、変形地を得意とする建築士の方に相談をしてボリュームプランを作って頂きました。

最終的に建築面積150平米くらいの木造3階建、ワンルーム賃貸3部屋+オーナー自宅のプランが完成したところで、地元地主の「近所だし駐車場にでも使えそうだから買っとくか」というナメた理由で現金投入してきた富裕層によって瞬殺。面白いプランが出来てきたところだったので、無念ッ・・・と膝から崩れ落ちました。

 

尚、アパート経営をしているサラリーマンに対する賃貸併用物件への融資は、モスクワの冬よりも100倍寒い厳冬期に突入したようです。僕も属性的には決して悪くはないと思うのですが、メガバンクは揃って融資不可との回答(唯一、三◯UFJのみ住宅部分に対しての融資OK)でした。

 

ARUHIの問題などで住宅ローンを使った併用物件への見方は極めて厳しくなっており、「オーナー部分もどうせ人に貸すんじゃないの?」と疑っている様子がありありと感じられました。個人所有の築古物件は整理しないと住宅ローンを引けないよ、ということまで言われました。

また情勢も変わるでしょうが、真面目に作ろうとした併用物件ですらローン通りにくい状況になっているようです。。。

 

い)我孫子駅徒歩10分、木造3階建AP

土地100平米、1000万円(坪単価33万円)、整形地、北東道路接道、建ぺい率60%、容積率150%の物件でした。

めちゃくちゃ安いワケではなかったのですが、我孫子の駅徒歩距離で比較的入居付けもしやすいエリアかなと思って検討を開始しました。自分が引っ越しをしてくる時に感じた「ペット可物件の少なさ(田舎あるある)」に商機を感じてスタートしたのですが、検討開始してビックリしたのは周辺家賃の安さです。。。

 

僕は20平米未満の狭小物件は避ける(戸数が増えれば利回りは上がりますが、自分が住みたいと思えない家は作らない)のをポリシーとしています。なので、1Rや1Kの場合でも23-25平米を基準に考えているのですが、我孫子の場合は25平米のしっかりしたワンルームでも新築で良くて5.5-6万円程度、二回転目からは3-4000円ダウンというイメージでした。

もちろん土地は安いのですが、建築費は都心でも地方でも変わりません。収支計画を作ってみたところ、以下のようになりました。新築プレミアムは除外するとしても、それにしてもこの立地で8.5%だとキツイなという判断となりました。

建築会社3社、建築士2名に当たって動いてみましたが、なかなか納得感のある新築プランが完成せず見送りとしました。

 

我孫子 102.47平米土地 数字 単位    
土地面積 102.47 平米    
建蔽率 60%      
容積率 150%      
前面道路幅 北東4 m    
用途地域 第1種低層住居専      
最大建築面積 61.482 平米    
最大延床面積 153.705 平米    
1階部屋数(28平米単位) 2.0 部屋    
階数 3.0    
高さ制限 絶対高さ10m      
斜線制限 -      
防火/準防火/第22条 要確認      
構造 木造      
建築延床面積 153.705 平米    
建築坪数 47    
木造建築費(80万円/坪) 3,640 万円
地盤改良、外構
 
土地代 1,000 万円
水道引込費用含
 
概算諸費用(事業費8%) 371 万円    
解体費用 0 万円    
総事業費 5,011 万円    
想定月額平均家賃 55,000
ペット可 1LDK
 
想定年間家賃(満室時) 3,960,000    
表面利回り 8.53%      
NET利回り 7.90%      

 

いくつか土地から新築で動いてみて感じたのは、適正家賃設定の難しさです。僕は割とコンサバに数字を見る方なので、固め、固めの家賃で数字を作ると満足のいく投資に見えなくなってしまいます。物件購入、新築計画のいずれの場合でも、家賃想定は「固すぎず、緩すぎず」が鉄則ですね。ただこの塩梅が難しい。勉強になりました。

 

久々、3ヶ月半ぶりの投稿ができてホッとしました

 

は以上で終わりにしたいと思います。今後も継続を目標に、緩く続けていこうと思います。書いていない期間に沢山の動きがありましたし、ご報告したいこともあるので、追々綴っていければと思っています。

 

今日も最後まで読んで頂きありがとうございました。

 

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