株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

【築古不動産投資】埼玉県某市の木造築古APに買付入れました!

おはようございます、おまめ社長です。

世間は祝日明けの出勤日ですね。みなさま、お疲れ様です!

育休新次郎は曜日の感覚が完全になくなってしまいました(笑)。海軍では海の上で曜日の感覚を養うために毎週金曜日はカレーが出るそうですが、ボクもそろそろ何か考えないといけないかもしれません…。

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今月二発目の買付書、不動産は本当に千三つ

実はブログには書いていなかったのですが、月初に一本買付を入れていたので、今月二発目の買付書を投入しました!最初の一本目は現在鬼指ぶっ込み中なので、この話は無事に成約したら記事にしたいと思います。

 

で、昨日は埼玉県で地価沸騰中(?)の人気駅から徒歩25分というかなり微妙な駅距離の物件を実地調査し、価格とか賃貸付けとか道路付けとか、悩みに悩んだ末に「エーイ、いっちゃえ♡」となかばヤケクソで微妙な指値と共に買付を投入してきました。

物件価格に対して路線価が異常に出る物件なので将来の担保として、バランスシートの改善の妙薬として、うまいこと機能してくれればいいなあと思っています。周辺業者にヒアリングをして、当面(5-6年くらいは)キッチリ回せる目処もつきました。

 

でも100点満点かといえば、ウーン、、、という感じです。が、迷っているばかりだといつまで経っても買えないので、どこかで決断しなければと、若干焦りもあることは否めません。よほど外していなければ、気合いと体力と根性で満室にする覚悟はあるので、とりあえず前に進めてみようと思っています!

 

それにしても、不動産だけに限らず「良い出会いは千三つ」と言いますが、買付書を入れたいと思えるような物件に出会うだけでも結構大変ですよね、本当に。。。

① ネットで物件チェック、問い合わせ ➡︎

② 詳細資料で積算・収支・家賃相場チェック ➡︎

③ 現地調査 ➡︎

④ 銀行打診 ➡︎

⑤ 買付送付 ➡️

ここ最近は、この流れを機械のように毎日繰り返してます(笑)。

 

①や②で力尽きる物件も多いのですが、③の現地調査でしっくりこない物件もありますし、③と並行して進める④は最近の最大の難関ですし、本来は⑤の後に「契約」が来ないといけないのですが、ここでも富裕層に容赦のない現金砲やローン特約無しテポドンをぶっ放される可能性もあります。

 

↓ やっと出会えた優良物件で現金砲を喰らって憤死した話

www.oh-mame.net 

2020年に入ってからの不動産市況、雑感

物件選定から契約までの流れの中で、個人的に感じたことを書いてみます。

① ネットで物件チェック、問い合わせ ➡︎

② 詳細資料で積算・収支・家賃相場チェック ➡︎

③ 現地調査 ➡︎

④ 銀行打診 ➡︎

⑤ 買付送付 ➡️

⑥ 購入

本当は⑥以降できっちり運営していくことも大事なのですが、それまでのプロセスが大変すぎて(笑)、頭の中で買うことが目的にすり替わっている時があって時々ハッとします。

 

で、最近、特に2020年に入ってからは①から②に進む物件は感覚的に増えてきているような気がします。融資が止まったことで良い物件が出だした、、、ということもあるのかもしれませんが、むしろ自分の物件に対する目線が変わってきたのかもしれません。

ひと昔前の融資ジャブジャブ時代に値上がり&利回り低下した物件価格を見慣れたせいか、自分の中の目標利回りもじわりと下がってきていて、投資をはじめた2012-13年頃は12-15%程度を目指すのが当たり前という感覚だったのに、今は都内で8%後半から9%強、千葉埼玉あたりの都心通勤圏は10%チョイが相場やな、とかオトナの分別?諦観?を身に纏い始めています(笑)。

 

それに加えて、各金融機関に自社の決算資料や個人の属性資料を送って事前審査してもらっているので、審査に通りそうな物件や融資条件が想定出来るということは、物件選びの効率アップに間違いなく貢献しています。

 

直近では地銀の雄、ス◯ガ銀行様が復活の兆しを見せており、融資条件もなかなか良いので、まずは同行で融資が組める物件を探す、、、という視点で動いており、今日の物件も彼らの目線で良い条件が引けるのでは?という目算もあります。

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尚、復活したス◯ガ様は頭金や借入後の現預金ルールが厳格化されているようで、タイミングを間違えると使えなくなる可能性があります。なので、ボクは今後買い増していく時にお世話になる金融機関の順番を明確に定めています

当然金融機関によってマッチする物件も異なってくるので、上記プロセスの①②部分で引っかかってくる物件が大きく変わってくると思います。資産性の高い低〜中利回り物件と、地方高利回り、ボロ戸建を組み合わせて、ポートフォリオを組んで行こうと思っています。

夢の土地から新築計画はちょっと延期ですね…。

 

買付の結果はどうなるか、続編乞うご期待

今回は物件情報がアップされた翌日に動けたので、比較的早い方だとは思いますが、融資可否や買付番手、指値回答についてはまた記事にして共有したいと思います。

無事に買えれば4棟、28室のオーナーになります!売り上げ規模も2000万円/年が見えてきます……。

ビビリで規模を大きく出来ない時間が長く続いてきましたが、こうして積極的に動けているのは色々な勉強会で出会った不動産仲間がいつも刺激とやる気を与えてくれているおかげです。感謝感謝!

  

ということで、今日も長文を最後まで読んで頂きありがとうございました!

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<未来年表>

2019年10月  新築用の極上土地仕入れ    → 未達。継続トライ中。

2019年11月  子供が元気に生まれる     → 元気な子が生まれました!

2019年12月  新居に移る          → 引越し完了。

2020年初春  育休取得、子育て+ブログ執筆+投資活動 → イマココ。

2020年春   最初の新築アパート竣工、すぐ満室に   → 未達。

2020年秋   賃貸併用アパート竣工          → トライ中。

2021年春   二棟目の新築アパート竣工、すぐ満室に

2021年夏   本を出版、40歳の誕生日にサラリーマン卒業

2022年春   家族、仲間とアメリカ横断旅行→世界一周(バオバブ)

2022年秋   旅の間に撮ったフィルム写真で写真集出版

2022年冬   地方創生事業スタート