株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

【ニュース深読み】令和の徳政令、スルガ問題について考えてみました

こんにちは、おまめ社長です。

まずは今日のおまめさんを堪能してくださいw

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11月20日17時の日経新聞速報で、スルガ銀行が「かぼちゃの馬車 シェアハウス」の所有者に対して、土地と建物の物納により債権を放棄するという驚きのニュースが出ていました。

www.nikkei.com

 

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話題に事欠かないスルガ銀行問題を時系列で調べてみました\(^o^)/

スマートデイズ創業〜問題の発覚(2017年10月)

日経の過去記事で遡れる限り調べてみたところ、、2017年10月にスマートデイズからオーナーに対してサブリース料の減額を通知、翌1月には支払いをストップしました。

同社の創業は2012年ですが、人気テレビ番組のテラスハウス(ぼくは一回も見たことないのですが。。。)の放送開始が12年10月なので、シェアハウスブームに乗る形で一気に棟数を伸ばしていったのだと思います。

この時点で物件の所有者は約700人、建築中の物件も含めて1000棟の規模になっていたといいますから、わずか5年の短い期間にものすごいスピードで成長したことが分かりますね。

 

スルガの積極的な関与が次第に明るみに(2018年初旬〜)

原告団の弁護士:加藤博太郎氏が「破綻することが明らかな詐欺的スキームに金融機関が多額の融資をつけたことは問題」と指摘、スマートデイズのみならず、スルガとも結託した投資手法だったことが明るみに出たのがこの頃だと思います。

記事には「一部の支店ではシェアハウスへの投資を促すセミナーを開催」と書かれており、スルガ銀行自身が審査書類の改ざんを行いながら、積極的に融資活動を行ってきたことがクローズアップされるようになりました。

www.nikkei.com

18年3月16日には金融庁がスルガ銀に対して「報告徴求命令」を出し、その翌月には立ち入り検査で同行の役員が主導する形で審査書類の改ざんを行っていたことが発覚。ひどい場合には預貯金額が100倍程度水増しされていたケースもあったと書かれています。

 

破綻時のスマートデイズの実態( ; ; )

スマートデイズは4月9日に民事再生法を適用申請。負債総額60億円を抱えて美しく散りました。。。破綻の理由を問われたときに「スルガ銀行に融資を打ち切られたことが大きい」と話していたそうです(それ以前の問題だと思うがwww)。

ちなみにこの時点でのシェアハウス入居者は57棟に341人で、入居者ゼロの物件が85棟あったといいます。一流企業に勤め、頭の良いはずの投資家の方々がなぜ気付けなかったのか。。。よほど巧妙だったのでしょうか。。。

4月18日の記事には、「9200万円の土地建物で土地代3000万円、建物1600万円で、約50%が販売代理店や建築会社へのキックバック」「賃料は3万4000円で10戸の満室家賃が34万円、スマート社のサブリース料は69万円で35万円もの赤字が出る。これを物件を売り続けることで補填していた」とあります。

 

うーーーーーーん。。。

どう考えても無理なスキームです。誰がどう考えても159億8000万パーセント無理なスキームです。なぜなんだ。。。

 

18年3月期決算で早々に大幅損失計上(シェアハウス関連融資1200億円)

18年5月の時点では1200億円のシェアハウス関連融資のうち、土地・建物の担保価値が400億円、残る800億円の減損処理が焦点になる、という記事が出ています。

わずか30%の担保価値しかない物件に対して、バンバン融資を出していたことがここからも分かります(そんな感じで他の銀行も出してくれたらいいのにーーーー!!!)。

結果として18年3月期の連結決算は210億円の黒字(前年対比では半減)となっています。これだけの問題を起こしながら黒字を出すというのは、しぶといと言うべきか、やっぱり自力があると言うべきか。

( ➡︎ その後、貸倒引当金を追加して前期比84%減の69億円に決算修正しています)

同時期に麻生さんが「地銀が生き残る努力をすること自体は正しい」と言っており、この問題が発生するまではスルガ銀行は地銀の雄、成功モデルだったということも忘れてはいけないと思います。

不動産投資への融資が悪いのではなくて、不正をしたことが悪いんです。

金融庁の通達によって◯ンタマ縮み上がってしまっている銀行の皆様、どうかその点お含み置きの上、ぼくに融資をしてくださいwww。

ちゃんと真面目に事業計画作っていますし、収支もきちんと回ります。複数棟しっかり満室で経営し、実績もしっかりあります。改ざんしていません。ちゃんと見て欲しいなと思います。。。(独り言)

 

弁護団とスルガ銀行のその後、、、

その後、スルガ銀行は所有者への支援策として、三井不動産、野村不動産などの大手グループとの協業を発表。物件運営をサポートすることで支払不能におちいったオーナーを支援する方向に舵を切っています。

さらに「裁判外紛争解決制度(金融ADR)」も活用すると発表しています(その後どうなったか記事を見つけられませんでした。制度の内容もよく分かっていなかったので、金融庁のホームページを転載しておきます。)。

金融ADR制度(金融分野における裁判外紛争解決制度):金融庁

同年8月には1895年の創業以来、120年間にわたって経営トップを輩出してきた岡野家の岡野光喜会長が辞任を発表しています。その後会長席は空席に、社長は内部昇格で有国氏が担うこととなりました。

9月には新社長の有国氏が「少なくとも年度内は投資用不動産融資を停止する」と発表し、不動産投資の世界からスルガ銀行が一旦姿を消すことになりました(その後、金融庁からも6ヶ月間の不動産融資停止命令が入りました)。

18年上半期の決算は900億円の大赤字。18年3月期の決算発表時には120億円の黒字を見込んでいましたから、わずか半年の間に急速に状況が変わったことが想像されます。

( ➡︎ これまた事後修正が入り、最終的に赤字額は1007億円になりました。)

11月13日には弁護団が株主代表訴訟を起こすことを発表。請求額は717億円でした。

尚、スマートデイズの破綻後には同業のゴールデンゲインが5月に破綻、12月に建築工事会社のホーメストが破産手続きをするなど、シェアハウス問題に関連して複数の企業が倒産しています。

 

そしてスルガ問題、ついに決着か???

話題に事欠かないスルガ銀行。

今年の4月に経営再建のパートナーとして家電量販店のノジマから支援を受けることが決まりました。4月12日には金融庁から受けていた不動産投資融資に関する業務停止命令が期間満了となり、新生銀行との提携発表など徐々に復活の兆しを見せていきます。

www.nikkei.com

そしてついに出た今回の徳政令。

時系列で事件発生当初から色々と調べてみると、自然な流れだったのかなという気がしてくるから不思議です。再生を目指すスルガ銀行にとって一連の問題は大きな汚点。過去と完全に決別した上で新生スルガとして再スタートしたいと思うのは当然です。

 

一連の事件を調べてみて、現役投資家として思ったこと

本件は不動産投資業界に関わる全ての人にとって、歴史的な大ニュースだと思います。

この業界の不文律である”投資は自己責任”、これが「銀行と業者の結託で詐欺事件に変わり、投資家が被害者に変わってしまった」ということが一番大きなターニングポイントだと感じています。

 

 

ネットやSNSでも大いに議論がされており、

◯ 本当にスルガ銀行やスマートデイズだけが悪いのか?

◯ ずさんな事業計画に気付けなかった投資家たちには責任はないのか?

◯ 自己破産した人や自殺してしまった人に対してどう責任をとるべきなのか?

など議論が百出しています。

僕はどれも正しいと思います。先に書いたスマートデイズの収支計画は、159億8000万パーセント無理だということは普通に考えれば分かるはずです。投資家自身に責任が無いはずがありません。

 

今後、今回の徳政令を行なったという歴史は消えることはありませんし、将来にわたって不動産投資業界や金融業界に大きな影響を及ぼすことになります。融資判断や投資商品の販売はさらに厳格化の方向に進むと思います。

 

 

 

色々と調べてみて、すごく勉強になる事件でした。

まずは雰囲気を探ってみるべく、今買付を入れている物件でスルガ銀行に融資打診をしてみようと思います。かつては地銀の雄として羨望を集めていた同行ですし、個人的には今後の復活に期待したいです\(^o^)/

 

長文になりましたが、今日も読んで頂きありがとうございました!

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<未来年表>

2019年10月  新築用の極上土地仕入れ → 未達。継続トライ中。

2019年11月  子供が元気に生まれる  → 元気な子が生まれました!

2019年12月  新居に移る       → 選定中。

2020年初春  育休取得、子育て+ブログ執筆+投資活動

2020年春   最初の新築アパート竣工、すぐ満室に

2020年秋   賃貸併用アパート竣工

2021年春   二棟目の新築アパート竣工、すぐ満室に

2021年夏   本を出版、40歳の誕生日にサラリーマン卒業

2022年春   家族、仲間とアメリカ横断旅行→世界一周(バオバブ)

2022年秋   旅の間に撮ったフィルム写真で写真集出版

2022年冬   地方創生事業スタート