株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

【土地から新築】東京都K区、駅徒歩6分の旗竿地で新築検討開始しました(その4)。

今日のおまめさん。

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こんばんは、おまめ社長です。

昨日今日と一泊二日で北九州に出張に行ってきました。昨夜22時に小倉駅着でしたが、気合いでもつ鍋を食べ、その後2時まで健全に飲み(笑)、午前中仕事をしてサクッと江戸に帰ってきました。

街のサイズもいい感じですし、ご飯美味しいし、物価安いし、なにより女の子が綺麗で最高の街でした(笑)!門司の焼きカレーも絶品!お仕事に対するモチベーションがグッと上がります。。。頑張ろう。。。

不動産業者からの情報を精査しよう

前回、建築会社や設計会社など計4社からの見解を共有しました。記事はこちら。

www.oh-mame.net

前回のポイント

各社それぞれの考え方がありましたが、特に今回の土地で精査しなければならないポイントは下記の4点でした。

  1. 公簿と区画図の比較は勿論、実測値で面積を再度確定させる必要有り。
  2. 防火地域で容積を最大限に使うには耐火建築が必須だがコストが重い。
  3. 旗竿の場合は集合住宅にするには延床200平米以内(要確認)。
  4. 容積を最大に使い切るには耐火建築の長屋、、、?かなり苦しそう。

不動産会社からの報告

なんと設計事務所Aの指摘した通り、販売図面のサイズが間違っていることが判明しました。測量を行っていないという前提はあったものの、その差はなんと2m\(^o^)/(ピャーッ)!メートル単位で図面が間違っていることなんてあるんや、と心底驚きました。

単純な地積測量図の読み間違いか、実測し直したのかという疑問は依然残りますが、なんにせよ隣地との境界で数十センチを惜しんで設計する世界で2mの差はデカすぎます。プラン練り直しです、なんてこったい。。。

 

建築プラン

各居室25平米を最低限確保する前提で作った各社のプランが出てきました。といっても、防火地域であることから容積を最大限確保するためには耐火建築にすることが必須。この時点で既に2社がギブアップしています。

最も丁寧に対応してくれた設計事務所Aによると、旗部分の周囲50cm確保と敷地内通路、各戸への階段を加味すると居室に使えるスペースはわずか60平米との結論でした(´・_・`)。130平米の土地で建ぺい率70%なのに、、、厳しい現実です。

 

もう一社、建築会社Eもプランを出してくれました。こちらは傾斜地や旗竿などの難易度の高い土地を得意としています。彼らのプランも建築面積は60平米。容積を使い切るために高さを使った設計をしてくれましたが、部屋数が取れないため表面利回りは6%チョイ。グハ。

結論

ギブアップします(笑)。

建ぺい率、容積率だけではない建築の奥深さを垣間見ることが出来ました。土地探し難しいです。面白いです。

表面利回り9%を狙える極上の土地探しはかなり大変ですが、経験を積みながら近付いていきたいと思います!不動産、楽しいです!

 

今日も読んで頂きありがとうございました!

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<未来年表>

2019年10月  新築用の極上土地仕入れ

2019年11月  子供が元気に生まれる

2019年12月  新居に移る

2020年初春  育休取得、子育て+ブログ執筆+投資活動

2020年春   最初の新築アパート竣工、すぐ満室に

2020年秋   賃貸併用アパート竣工

2021年春   二棟目の新築アパート竣工、すぐ満室に

2021年夏   本を出版、40歳の誕生日にサラリーマン卒業

2022年春   家族、仲間とアメリカ横断旅行→世界一周(バオバブ)

2022年秋   旅の間に撮ったフィルム写真で写真集出版

2022年冬   地方創生事業スタート