株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

【土地から新築】東京都K区、駅徒歩6分の旗竿地で新築検討開始しました(その2)。

今日のおまめさん。

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こんにちは、おまめ社長です。

昨日の続きで東京都K区の旗竿物件の新築検討のお話です。前回の記事はこちら。

www.oh-mame.net

東京都K区、駅徒歩6分の旗竿地物件で新築検討開始

近隣不動産会社への聞き込み調査

駅の北口側が再開発中で新しいお店やチェーン店しかなく、あまり昔からやっていそうな不動産屋さんがいないので反対側に回ることに。駅自体がそれほど栄えている感じではないですが、それでも4-5件の不動産屋を見つけたので早速突撃開始!

昔は不動産屋さんに入って行って「大家をやっているのですが・・・」と切り出すと、大概「若いのにすごいね〜!」と言われたのですが、最近はあまり言われなくなってきました(笑)。僕が多少老けたこともあるとは思うのですが(涙)、それよりも僕らのような若い大家人口が増えてきているのだと思います。地主さん系に比べて0から積み上げてきているサラリーマン大家はブログやセミナーでよく勉強していますし、行動的な人が多いです。地域の不動産業者さんも慣れてきているのでしょうね。

 

東京都K区の賃貸需要について

肌感覚で供給過多とは感じていましたが、実際に周辺業者にヒアリングしたところ、やはり相当余剰感があるとのこと。周辺で4社を回りましたが、地元の一番古そうな業者さんは新築でも20平米1Rで家賃はせいぜい65000円程度、入居付けもかなり苦労するよと言っていました。都内の駅徒歩6分でこの家賃相場はかなり安いです。。。

再開発で人が増えるとはいえ、差別化出来ない普通の狭小1Rは価格勝負となることが見えています。折角新築で建てるなら心安らかに運営出来る物件、出来れば入居希望者が順番待ちをしてくれて退去のたびに家賃が上げられる物件が理想的です(夢のようですが笑)。。。ということで、厳しい環境でも人気があって直ぐ決まる間取りを各社に聞いて回ると、30平米前後の1LDKや1SK(SはStorage、納戸のことだそうです)が良いとのこと。容積には余裕があるはずですので、メゾネット等も作りながら家賃を最大化するプランで建築会社に相談することにしました。

 

収支シュミレーション

現地での聞き込みと賃貸サイトでの相場確認からざっくりとイメージを作ってみます。実践会の皆さんのお話を基に、新築での目標表面利回りを9%に仮設定(セミプロの凄腕の方が皆さん8%後半で建てたら凄い!という水準なのでかなり背伸びしていますが笑)。。。尚、狭小1Rで部屋数だけ増やして表面利回りを上げるのはNGとするつもりです。

  平均月額家賃 共益費 部屋数 月間収入 構造
パターン1 ¥80,000 ¥3,000 6 ¥498,000 木造
パターン2 ¥90,000 ¥3,000 6 ¥558,000 鉄骨

土地面積x建蔽率80%でざっと90平米弱ありますから、各戸27-28平米で仮置きし、人気の出る間取りが作れたと仮定した上で固めに設定した家賃で計算してみました。

  月間家賃 家賃年収 利回り9%
パターン1 ¥498,000 ¥5,976,000 ¥66,400,000
パターン2 ¥558,000 ¥6,696,000 ¥74,400,000

更に表面利回り目標9%とした建設費を割り出してみたところ、上の表のようになりました。ちゃんと6部屋入るのか、もしくは7部屋以上作れるのか、建築費は幾らくらいになるのか、全く分からないので(笑)上記仮定を建築会社各社に投げてみることにしました。どうなることか、楽しみです!

 

今日も読んで頂きありがとうございました!

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