株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

【土地から新築】東京都K区、駅徒6分の旗竿地 ボリュームチェック編

今日のおまめさん。

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おはようございます、おまめ社長です。

昨日は別の話を挟んでしまいましたが、引き続き新築検討の話を継続します!前回の記事はこちらです。取らぬ狸の皮算用ですが、先ずはアタリをつけるべく表面利回り9%を目標とした収支のシュミレーションをしてみました。

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新築検討、最初の関所「ボリュームチェック」をやってみよう!

ボリュームチェックとは?

民明書房刊の「母龍夢地江津区」のページを紐解くと、土地の面積、建蔽率、容積率はもちろん、前面道路の幅や接道状況、高さ規制、斜線規制、角地緩和などの諸々の条件を加味し、建てうる建築物の面積と容積をチェックすること、と書かれていました。

 

折角良い立地の土地を手に入れても、上の空間を最大限に使えなければ収支が成り立たず、辮締旋風大車輪のように首が回らなくなること間違いなしです。

今回検討している土地は建蔽率60%+80%で半分、容積率200%+500%で半分、前面道路などを加味した場合、建蔽率70%、容積率235%と試算しているのですが、プロの建築士の方がどういう見方をするのかをまずは聞いてみることにしました。

検討中の土地のスペックおさらい

項目 詳細
場所 東京都K区駅徒歩6分
面積 130平米弱
価格 4000万円弱
接道 北東4.5m
用途地域 商業地域(80/500)が約50%
第二種高(60/200)が約50%
建蔽率 70%
容積率 235%(自己流計算)
防火地域 防火地域50%、準防火地域50%
現況 古家あり

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1)建築事務所A社の見解 

  1. 表面利回り9%は余程条件が揃わないと極めて厳しい目標。
  2. 入手した公簿と区画図に違いがあるため、詳細を売主に確認する必要あり。
  3. 商業地域に跨っているため、木造の場合は2階建ての準耐火建築を推奨。
  4. 木造3階建以上の場合は耐火建築物にする必要あり、坪単20万円以上のコスト増。
  5. 先ずは詳細な面積と各面の距離を把握したい。

非常に経験豊富な方でレスポンスもとにかく早くてビックリしました。内容も想定していた内容と近く安心感があるなと思いました。一方で収支面は最大7戸で、背伸びして8%に届くかどうかという感じです。。。

 

2)建築会社B社の見解

  1. 木造共同住宅が専門領域。
  2. 防火地域の場合、2階建で延床面積が100平米までであれば準耐火で建築可能。
  3. 木造耐火構造の場合は準耐火の1.5-2倍程度のコストになると想定。

こちらも丁寧にご回答頂きましたが、130平米の建蔽率70%でギリギリまで使おうと思った場合、既に1階部分だけでも90平米近くになるので準耐火の木造だと収支が合いません。念の為教えて頂いた内容について調べてみました。なるほど。。。

防火地域及び準防火地域内の制限 | 建築基礎講座【東建コーポレーション】

(非常に纏まっていて分かりやすかったので転載します)

 

3)設計事務所C社の見解

  1. 長屋形式で6戸作るのは無理がある為、RC造で集合住宅6戸(2戸*3階)を提案。

  2. 旗竿地でも総面積200平米以内であれば集合住宅の建設は可能。

  3. RC造の場合は建築費坪単価110万円(工事費、設計料、敷地調査、申請料込)。

  4. 新築の場合は表面利回り6-6.5%が精々。9%は有り得ない。

2の部分については全く知らなかったので調べてみたところ、いくつかのサイトで内容確認出来たのですが確定的な情報を見つけられませんでした。継続調査とします。

ただ、折角耐火建築にするのであれば130平米*235%の300平米を狙いたいところです。RCの建築コストを払いながら集合住宅にするために200平米で収めるのは本末転倒。一方で長屋で3階建はかなり厳しい(特殊な構造にならざるを得ない)。苦しくなってきました(笑)。

 

4)収益物件建築業社D

  1. 防火と準防火が混在しているところでは、建物が防火地域に入っている場合、全て耐火にする必要有り(延床100平米未満除く)。
  2. 旗竿部分は全域でブロック塀等の影響を除いて有効幅2m以上が必要。
  3. 準耐火の2戸*2階建なら建築可能だが収支合わないため見送り。

さすがに数をこなしているだけあって、やるやらないが明確です。

 

現時点でのまとめ

  1. 公簿と区画図の比較は勿論、実測値で面積を再度確定させる必要有り。
  2. 防火地域で容積を最大限に使うには耐火建築が必須だがコストが重い。
  3. 旗竿の場合は集合住宅にするには延床200平米以内(要確認)。
  4. 容積を最大に使い切るには耐火建築の長屋、、、?かなり苦しそう。
 
4社に聞いて色々分かってきましたがかなり厳しそうです(笑)。だからこそ突破出来た時は美味しい案件になるはずですが。勉強も兼ねて本件取りあえず継続します!!

今日も読んで頂きありがとうございました!

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