株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

【築古AP】埼玉県K市、駅徒歩15分の区画整理&差押物件で購入検討

今日のおまめさん。

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こんにちは、おまめ社長です。

ここ最近(ネタが無くて)鉄道駅の乗降者数ランキングを配信していましたが、久々に生々しい不動産ネタが出てきましたので、更新していきたいと思います!

 

埼玉県K市、駅徒歩14分の区画整理&差押物件で購入検討開始しました!

不動産投資仲間のHさんからご紹介を頂いた物件で鉄骨築古APを購入検討しています。

今動いている案件なので、情報の秘匿性を担保するためにK市の数を調べたところ(笑)、久喜市、川口市、越谷市、加須市、鴻巣市、北本市と結構ありました。

安心して頭の整理のために文字に起こしていきつつ、皆さんからのアドバイスにほんのり期待したいと思います!

 

物件概要について

鉄道駅徒歩圏内、整形地の角地、満室時の表面利回りは14%弱、ほぼ土地値、、、最初に物件資料を見たときには「なんちゅうお宝物件ッー!」と思いました。

駅力でいえば基準となる3万人は切っているので、昨日までの記事はなんだったんだ!という話になるのですが(笑)、駐車場が戸数分あるので問題ないと考えました。

というのも都心でも幹線道路沿いや工業地帯に近いところだと車社会のエリアもあり、必ずしも乗降客数だけでは測れない地域の特性というものは確実に存在します。

まずは現地を歩いて調査してみよう!ということで、元付業者に連絡をして内見に行ってみることにしました。

 

難易度S級?課題てんこ盛り極上物件

土地区画整理(仮換地、保留地、使用収益ってなに?)

みなさん、区画整理中の物件ってトライされたことはありますか?

ぼくは今回が初めてでした。というより、恐らく普通に生活をしていたら遭遇する可能性はかなり低いですよね(笑)。

まず、そもそも「土地区画整理とは?」という感じですが、国土交通省のサイトにわかりやすく図解されていたのでリンクを貼っておきますね。

国土交通省 都市局 市街地整備課

簡単にいうと、道路や公園、河川などをスッキリと整理するために、自治体の都市計画事業として土地の所有者から少しずつ土地を分けてもらい(減歩)、

その土地を公共設備に充てたり(公共減歩)、売却して事業資金にして(保留地減歩)、街をきれいに整理することを「土地区画整理事業」といいます。

昔のなりゆき(?)で作られた街から、自治体が計画した街に生まれ変わるので、交通の便や利便性がよくなり、区画整理後の地価は上がることが一般的です。

一方、自治体による減歩によって、各所有者の土地面積は減ってしまいます。

この区画整理計画のときに割り当てられた土地のことを「仮換地(かりかんち)」といい、整理事業が終わるまではこの状態で使用(使用収益)します。

そしてすべての整理事業が終わったときに、新しい土地が確定する(換地、通常は仮換地とイコール)という流れになっています。

 

区画整理物件の購入時に注意すべきことは?

で、ぼくたち投資家が区画整理中の不動産を購入する際に気をつけることって、具体的に一体どんなことでしょうか?

⑴ 清算金

土地所有者からすれば、自分の持っている土地を召し上げられて、勝手に売られてしまうなんていうのは、あまりに乱暴な話です。

なので、区画整理時には以前の土地の価値(減歩前)と整理後に面積が減った土地の価値を比較して「清算」の処理を行うことになっています。

ただ、区画整理を行うことで利便性が上がったり住環境が良くなった土地というのは、資産価値が上がることが一般的です。

従い、、、もし減歩された土地の減価よりも、区画整理によって上がった価値の方が多かった場合は「清算金」を支払うパターンもあるということです。

土地を召し上げられて、挙げ句、清算金まで払う、、、なんという地獄甲子園。地価の上昇は売るときまで確定出来ませんので、これはかなり苦しい展開です。

 

⑵ 既存不適格物件に降格する可能性。。

また、土地の面積が減ってしまうということは、建ぺいや容積の上限に対しても影響を及ぼすことになります。

今回検討している物件はまさにそのパターンで、減歩によって下記の実害を受けることがほぼ確定しています。。。

1)民法第234条で規定されている、隣地との境界線50cmに抵触(涙)

2)というよりむしろ隣地に越境してしまっとるがな(号泣)

そんなことあり得るかな?と不審に思ってプロの方に聞いてみましたが、どうも保留地に設定された部分にまで建物が建っているようです。

つまり、建物が乗っかってる土地を自治体に召し上げられて売られてしまう → 即、越境状態 → どうすりゃいいの?です。

恐らく元々建っていた場所で使用収益を開始しているので、隣地も現況での売買になる(立ち退きは不要)と思いますが、建替え時には大きく面積を減らすことになります。

当然銀行も融資を渋るというわけです。。。そりゃ安いはずだわ(笑)。

 

更に色々とあるのですが、それでも魅力を感じる物件なので頑張っています。

なにより知らないことがたくさん勉強出来て、ノウハウが蓄積されるのが嬉しいです。

ということで、明日も続きを書きます。

乗降者数ランキングはまた後日です。

 

今日も読んで頂きありがとうございました!

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<未来年表>

2019年10月  新築用の極上土地仕入れ

2019年11月  子供が元気に生まれる

2019年12月  新居に移る

2020年初春  育休取得、子育て+ブログ執筆+投資活動

2020年春   最初の新築アパート竣工、すぐ満室に

2020年秋   賃貸併用アパート竣工

2021年春   二棟目の新築アパート竣工、すぐ満室に

2021年夏   本を出版、40歳の誕生日にサラリーマン卒業

2022年春   家族、仲間とアメリカ横断旅行→世界一周(バオバブ)

2022年秋   旅の間に撮ったフィルム写真で写真集出版

2022年冬   地方創生事業スタート