株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

千葉県I市物件調査 + 築古 or 新築?

今日のおまめさん。おてて揃えてお行儀いいです。

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おはようございます、おまめ社長です。

昨日まで本業で台湾に出張していました。仕事柄色々な国に行く機会があるのですが、中でも台湾はご飯の美味しさと安心感が群を抜いています。親日で居心地が良いこともあるのでしょうが、いつ行ってもホッとする素敵な場所です。往路の月曜朝、成田行き断念からの羽田行きの電車は地獄でしたが(笑)。。。千葉の停電は一部で依然続いているようですね。早期復興を願います。

 

 

 

さて、台風直前の日曜日、LINE登録をしている業者さんから面白そうな物件情報が来て現地確認に行ってきました。下記が物件の概要です。

 千葉県I市(超)築古木造AP物件調査

  • 所在地    千葉県I市
  • 交通     東京メトロ駅から徒歩6分
  • 物件価格   7,800万円
  • 表面利回り  9.5%
  • タイプ    1K * 12戸
  • 建物面積   250平米
  • 土地面積   275平米
  • 用途地域   準工業地域(60%、200%)
  • 築年数    35年(!!!!!)
  • 接道     4.5m公道

 

衝撃の築年数。。。。は置いておいて、東京メトロ駅から徒歩6分はかなり魅力的ですし、接道も問題ないので将来の建て替え用地としても良さそうです。相続税路線価で35百万円程度出ています。建物価値はゼロと判断します。さて、融資が付くかどうか!

 

行ってみると、名前は聞いたことがある程度で初めて降りた駅なのですが、東京メトロの駅なのに徒歩1-2分圏内から賃貸物件がゴロゴロしていてビックリしました!東京にもこんなところあるんだなーって感じです。徒歩6分は十分魅力的なのですが、競争はかなり激しいエリアだなと感じました。やっぱり行ってみないと分からないですね。

 

そして今回一番驚いたのは物件の状態です!

築35年の木造なのに見た目がとても若々しくて、そんなに築年が経っているとはとても思えません。部屋の中もかなり綺麗にされていて、オーナーの愛情が強く感じられる良い物件でした。手をかけてあげると35年経っていても元気でいられるのですね。入居率は11/12と高稼働。先日の飲み会でも「デッドクロス」とその苦しい時間を乗り越えた先にある「ゴールデンクロス」の話が出ていましたが、オーナーにとって本物件はまさにゴールデンクロス物件なのだろうな、、、と一人しみじみ感じいっていました。ただ、僕が買った場合の本物件のデッドクロス後のしんどさはハンパじゃなさそうですが(笑)。

 

結果的には◯ラストからの融資を受けるには共担をしっかり積まないといけないこと、フルで借りると返済比率が75%強になって危険すぎることから見送りとしましたが、業者さんはとても良い方でお知り合いになれて結果オーライです。尚、T銀は年収2,000万円+金融資産3,000万円問題があり、当面取り組み難しそうなことも改めて分かりました(笑)。

 

(築古、築古とか言いながら、最近やっぱり皆さんのように土地から新築が良いのかしら、、、と思ってきて、諸先輩方のブログを読み漁っています(笑)。。。)

今日も読んで頂きありがとうございました!

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