株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

不動産投資家の皆さん、自宅ってどうしてますか?その4

今日のおまめさん。

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ここ数日の間、不動産投資家の自宅について色々と考えを巡らせていますが、

 

読んでくださっている方で他にもっと良いアイデアがあれば是非教えてください!

 

1、賃貸併用アパート

 

2、都内古家付き土地+セルフリフォーム

 

3、激安土地の仕入れ+新築(BESSの家)

 

1案は物件数が圧倒的に少ないことと高いことから断念(掘出し物があれば勿論OKですが笑)、

 

2案は住宅ローンで将来のアパート用地の返済が出来る+古家リフォームの低コストで住居が手に入る、

 

というメリットがあるものの、30年ローンで組んだ時の最初の数年で返せる金額は知れていること、

 

(繰上げ返済も選択肢の1つですが、今後の新規物件購入のことを考えると手元キャッシュは残したい。)

 

更に返済途中でアパート用地にする場合は結局一括返済→事業性ローンへの借り換えが必要になるので、

 

最終的にアパートにするのなら最初から土地で買った方が、時間をムダにせず済むような気がしてきました。

 

勿論いずれも結論ではないのですが、生活の豊かさと投資効率と諸々考えた時にベストかは自信がありません。

 

 

 

そこで第3案、家は家として割り切って、割安で住みたい家に住んじゃおうじゃないの!作戦です。

 

昨今の実需向け不動産の市場は晴海フラッグに代表されるように、

 

https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!

 

豊洲や武蔵小杉などの新興住宅エリアで6〜8千万、もしくは1億円超の物件が飛ぶように売れています。

 

1億円の物件の場合、頭金2割を入れても8千万円、金利0.6%、30年で借りて月の返済が24.3万円。

 

ローンを必死に返している間に人生半分以上終わってしまいますし、何よりも土地が残りません。

 

今はバブルと言ってもいい状況なので短期的には転売益も狙えるかもしれませんが、市況はミズモノです。

 

いつ価格が急落するか分からないものを天井近くで買うというのは、自分の選択肢にはありませんでした。

 

そこで色々考えてきたわけですが、最後に浮かんだアイデアが激安土地仕入れからの新築戸建です。

 

場所にもよりますが東京、新宿、品川などのオフィスエリアまで1時間〜1時間半まで範囲を広げると、

 

30〜50坪の土地が数百万円から1千万円で手に入る場所というのは意外とあります。

 

これらの沿線の始発駅で激安の土地を仕入れてカッコイイ新築を建てるプランはどうだろうか。。。

 

色々な仲介サイトで調べてみると、1〜200平米の物件が500万円、800万円でポロポロ出てきます。

 

勿論、残置されている建物や配管等のインフラの状態、接道状況、建ぺい・容積率、境界、地盤の状態、

 

注意すべき点は沢山あるのですが、それにしても会社通勤圏内で安く土地付き戸建が買えるのは魅力的です。

 

建物はスペックにもよりますが、僕が長年憧れてきたBESSの家でも精々1800万円〜2500万円程度。

 

土地1千万、建物2000万円で首都圏内土地付き戸建通勤圏内の土地付戸建が3000万円で建ちます。

 

https://www.bess.jp/index.html

 

500万円の頭金を入れて、残金2500万円を金利0.6%、30年で借りると返済は僅か7.6万円。

 

なんと、都心の単身アパートに住むよりも遥かに安い金額で理想の庭付き戸建に住めちゃいます!

 

鍵は追加で建築コストがかからず、賃貸付けや売却も可能な駅徒歩10分圏内の優良な土地の仕入れです。

 

これまで築古アパートばかりを購入してきたので土地仕入れノウハウはゼロから勉強が必要ですが、

 

基本は良い物件を買う、もしくは建築して、早期に残債を減らし、居住、売却、賃貸、

 

(残債を早期に減らす=繰上げ返済、となると手元資金との兼ね合いは当然出てくるのですが。。)

 

この3つの選択肢を常時選べる物件を増やしていくことが居住用物件における勝ち筋だと考えています。

 

自分が本気で住みたいと思える家には買い手も借り手もいるはずだ、という極めて楽観的な前提を元に、

 

当面は最高にかっこいい家を如何に安く作り上げるか、という観点で動いてみたいと思っています。

 

また進捗があればご報告します。

 

今日もありがとうございました!

 

今日も読んで頂きありがとうございました。

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