株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

【築古AP】埼玉県K市、駅徒歩15分の区画整理&差押物件で購入検討(涙の完結編)

今日のおまめさん。

f:id:oh_mame:20191114000417j:image

 

人気ブログランキング参加しています。

継続の支えになりますので、ポチっとお願いします!

こんにちは、おまめ社長です。

先日書いた埼玉県K市の「鉄道駅徒歩圏内、整形地の角地、満室時の表面利回りは14%弱、ほぼ土地値、「なんちゅうお宝物件ッー!」の続きを書きたいと思います。

埼玉県K市、駅徒歩14分の区画整理&差押物件(涙の完結編)!

不動産仲間のHさんからご紹介を頂いた物件、区画整理中の物件で整理完了後は隣地越境確定のウルトラC難度であることはご報告の通りです。

ただし、不動産投資でお馴染みのTラストさんに聞いてみたところ、同行は既存不適格物件でも問題なく融資するとの回答がありました。

特に今回のケースは区画整理が原因ですので悪意は一切ないわけですし、越境している隣地も保留地なので、買う人は当然認識した上で購入します。

既存不適格になることで売却という出口がなくなるわけではないですが、建て替えの際は敷地がグッと小さくなるので、その点には注意が必要です。

ちなみに、Tラストさんは既存不適格だけではなく、再建築不可物件に対しても融資を行なっているとのことです。

あくまで市場価値や再販価格、収益性をもとに判断するという男前なコメントに、ちょっとホロリと感動してしまいました(笑)。。。

 

差押えについて(20年耐え抜いたツワモノ ゴゴゴゴ・・・)

そして本物件のもうひとつの難しさが、百戦錬磨のオーナーさんの属性でした。

ご自身で大工さんをやられているだけあって修繕・補修はお手のもの、創意工夫溢れるオリジナル補修が随所に施されていました。。。

共用部と空室の中にはオーナー残置物が満載、最上階の豪奢なオーナールームにデンと陣取りつつ、がっつり物件差し押さえられていますwww

全部事項証明書の権利部(甲区)を見てみると、なんと20年前に初回の差し押さえを喰らい、その後「参加差押」という形で計5回も炸裂!!!

しかし今も平気で住み続けている、、、スゲー!!!!!!

 

※ 参加差押とは?

税務署や地方自治体などの官公署がすでに租税の滞納者の財産に対して差押えが行われいた場合に、ソッと優しく重ねて、差し押さえることをいいます。

 

素朴な疑問(なんで5回も差押えられてそのまま住めるの?)

という素直な疑問が湧くと思います。

差押えから売却までの流れが詳しくLIFULL HOME'Sに記事化されていましたので転載します(ぼくも初めて知りました)。

www.homes.co.jpこの差押えから売却執行・現金化の間に物件評価やいくつかのプロセスがあり、例えば債務者がこの期間に多少でも支払いをした場合などは執行がストップしたり、やり直しになったりする事例があるそうなのです。

なお、上記は不動産屋さんから聞いた情報ですので、あくまでご参考まで。。。差し押さえられた際は是非トライしてみてください(笑)。

そのような方法で20年間も生き延びてきたオーナーさん、聞くと火災保険加入もしていないというのです。

当然引き渡し時には残置物満載で出ていくでしょうし、瑕疵担保は望むべくもありません。リスクは全部買い手が背負うことになります。

 

 

銀行融資の結果は???

これだけ悪条件が揃っていても、やはり土地値の14%物件は魅力的です。

最後のあがきで、会社のお昼休みを利用して金融機関への打診を行ってみました。

ダメ元で物件周辺の地銀や信金にトライしてみたものの、やはり事業所か自宅が近隣にないと融資不可とのことで、電話の時点で9行撃沈・・ッ!

結局資料を送るところまで進んだのは、定番のTラスト、S岡銀行、Y浜銀行の3行。

 

結果はTラスト様が2割現金要。S岡銀行様は会社評価(バランスシートへのドSストレスチェック)で死亡ッ!

Y岡銀行様は法定耐用年数以内が基準となるため、融資年数が伸びず死亡ッ(さらに融資エリア外との評価)!

 

ということで完全に詰んでしまい、撤退を余儀なくされました。

やはり今は本当に(いつもですが)「キャッシュイズキング」ですね。弱小大家には辛い時代が到来しました。

しかしメゲずに次の物件に買付中です。フラれても気にせずに買えるまで立ち上がり続けます!!!

 

今日も読んで頂きありがとうございました!

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ  

ブログ村と人気ブログランキングに参加しています。

やる気注入、ポチッと応援よろしくお願いします!

 

 

<未来年表>

2019年10月  新築用の極上土地仕入れ → 未達。継続トライ中。

2019年11月  子供が元気に生まれる  → 元気な子が生まれました!

2019年12月  新居に移る       → 選定中。

2020年初春  育休取得、子育て+ブログ執筆+投資活動

2020年春   最初の新築アパート竣工、すぐ満室に

2020年秋   賃貸併用アパート竣工

2021年春   二棟目の新築アパート竣工、すぐ満室に

2021年夏   本を出版、40歳の誕生日にサラリーマン卒業

2022年春   家族、仲間とアメリカ横断旅行→世界一周(バオバブ)

2022年秋   旅の間に撮ったフィルム写真で写真集出版

2022年冬   地方創生事業スタート