株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

【土地から新築】千葉県A市、激安480万円土地での検討開始(完結編)

今日のおまめさん。おくるみ着せようとバトル中(笑)。

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こんにちは、おまめ社長です。

今日は、一瞬で蒸発した千葉県A市の土地検討に関する記事を書きます。前回の記事はこちらです。

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【土地から新築】千葉県A市、480万円激安土地での投資検討

まずは検討する土地のスペックをおさらいします。230平米という広さ、防火/準防火に入っていないので建築費も比較的抑えられますし、建蔽率と容積率も60/200でまずまず悪くないです。なにより更地渡しで480万円という激安価格が魅力的です。

項目 詳細
場所 千葉県A市JR駅徒歩12分
面積 230平米
価格 480万円
接道 北4.7m
用途地域 第二種(60/200)
建蔽率 60%
容積率 200%
防火地域 建築基準法第22条
現況 古家あり、更地渡し

 

建築基準法第22条とは

進める前に建築基準法第22条について調べてみましょう。

「防火地域・準防火地域外の市街地で火災の危険を防除するため、特定の行政庁により定められた地域」とされており、防火地域、準防火地域を囲む周辺地域が指定されることが多いようです。リクシルのサイトが分かりやすかったのでURL引用します。

https://www.biz-lixil.com/service/law/carport/pdf/carport02.pdf

基本的には屋根を不燃素材で葺き、外壁、軒裏、外壁開口部も延焼の可能性があれば防火構造物とすることを義務付けるが、それ以外は通常の木造建築で可となっています。

https://www.mlit.go.jp/common/001205298.pdf(国土交通省サイト、20頁参照)

従い、先日の東京都K区の物件での検証時に悩みのタネとなった防火/準防火地域での耐火建築物が必要となることと比較して、建築費の面でかなり楽になったと考えても良さそうです。

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建築シュミレーション

さて、早速上記を基に簡易シュミレーションをしてみます。

実際には融資手数料や募集時のAD等の追加費用が掛かってきますが、あくまで概算でアタリをつけることを目的として数字を割り出してみました。土地の広さを活かして目一杯の建物が建てられるか、旗竿部分の幅2mが建築費用に影響を与えないか、そもそも縦走長屋の建築が許可されるのか等を検証していきます。

またJRの駅沿線とはいえ、駅から徒歩12分の物件にどれだけの賃貸需要があるのかも確認が必要です。

項目 数字
土地面積 230平米
建蔽率/容積率 60%/200%
最大建築面積 138平米
最大延床面積 460平米
部屋数(28平米/部屋) 5部屋 * 2階建
構造 木造/縦走長屋
建築延床面積 280平米
建築坪数 85坪
木造建築費(80万円/坪仮定) 6800万円
土地代 480万円
諸費用(事業費8%) 580万円
総事業費 7860万円

→ 木造APの建築費を坪80万円でみているのは固すぎるかもしれません。この点は建築会社の方に実態を聞きながら今後修正していきたいと思います。

近隣不動産屋さんに家賃相場の確認実施。 

流石に千葉の端っこの方ということもあって家賃相場はかなり安め。間取りやデザインにもよると思いますが、25平米超の新築1Kで5万円強といった感じです。

物件の場所は国道沿いから一本入った場所で、近隣には大型の大学もある(学生需要の一本足打法は危険ですが)ので需要はそれなりに見込めそうです。但し、学生を狙っていくのであれば親御さんの心理的なハードルである5万円を切るべきか否か、完工時期も年末から年始に合わせないといけません。今からだとスケジュール的にはかなり厳しそうです。

一応、恒例の「狸の皮算用」を実施してみました。。。が、意外にもNET利回りで7.6%と想像より厳しい数字になりました。家賃相場を固めに見ていること、建築費も高めに設定していることが原因だと思われます。

千葉県条例の厚い壁、無念の敗退!

という感じで、一人でウンウン悩んでいましたが、前回も相談させて頂いた設計事務所Aの方に条例をよく読んで下さい、というメールを頂き、改めて調べてみたところバッチリ書かれていました\(^o^)/アウトです!翌日、市の建築課に電話で確認してみましたが、やっぱり間違いなくアウトでした(涙)。

http://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000285207.pdf (県条例から抜粋)

路地状部分の長さに応じて路地の幅員が決まっており、10m以上の路地の場合は4m以上無いとダメとなっています。。。ということは、230平米の土地と460平米の延床ポテンシャルを持ちながら、最大100平米の建築物しか建てられないことになります。

結論

今回も残念ながら撤退となりました(というより一瞬で他社に購入されました)

回数を重ねる毎に勘どころや経験値が蓄積していっている感じがしますが、さすが千三つの不動産。なかなか厳しいです。やり甲斐あります。今後もブログを通して、成長を追体験して頂ければと思います。

 

今日も読んで頂きありがとうございました!

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<未来年表>

2019年10月  新築用の極上土地仕入れ

2019年11月  子供が元気に生まれる

2019年12月  新居に移る

2020年初春  育休取得、子育て+ブログ執筆+投資活動

2020年春   最初の新築アパート竣工、すぐ満室に

2020年秋   賃貸併用アパート竣工

2021年春   二棟目の新築アパート竣工、すぐ満室に

2021年夏   本を出版、40歳の誕生日にサラリーマン卒業

2022年春   家族、仲間とアメリカ横断旅行→世界一周(バオバブ)

2022年秋   旅の間に撮ったフィルム写真で写真集出版

2022年冬   地方創生事業スタート