株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

【東京都M市物件】満室報告 + 自主管理について考えてみました

今日のおまめさん。スヤスヤ。

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おはようございます、おまめ社長です。

昨日は朝発夕方帰りのトンボ帰り名古屋出張に行ってきました。夕方からは社内で会議、夜9時から米国と電話会議でサラリーマンの方もかなりバタバタしています(笑)。仕事は好きなのでお客さんに会って新しい話を沢山して、また次の仕事に繋がって、というワクワクは堪らないのですが、大家業やブログのための時間捻出法がいつも頭を悩ます課題です!

 

 

東京都M市物件、駐車場含み完全満室になりました!

今日、東京都M市に所有しているアパートで、入居者の方から駐車場の新規申込みを頂きました。この物件は最寄りの西武線の駅に徒歩15分以上の距離があるのですが、購入してからほぼ全期間満室を続けてくれている優等生です。

 

郊外の物件は駐車場完備が強みになります

この物件は部屋数も4戸で居室も20平米弱と小ぶりではありますが、駐車場を部屋数分確保していることが強みになっています。東京といっても23区外、西側の郊外になると意外に車の所有率は高いようです。僕の物件の周りには大型のショッピングモールや病院があり、車通勤をされている方が多いエリアです。

ファミリータイプの物件は当然ある程度駐車場を備えていますが、単身用の物件で全室分確保出来ているアパートは意外に少ないようです。駐車場付きで入居頂いた場合は近隣エリアに類似物件が少ないため、比較的入居期間が長くなる傾向があり、ランニングコスト減に寄与してくれています。

 

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(ちょいホームステージング後の居室写真)

 

自主管理しています

この物件は最初に買ったアパートで、管理の勉強がてら自主管理に挑戦してみることにしました。結局購入から7年経った今も自主管理継続中です。

当初は滞納があって督促の電話をしたり、アメリカ出張中にエアコンが壊れたという連絡が来て現地の深夜に交換の手配をしたり、と色々経験しましたが、最近は一巡して落ち着いている感じです(笑)。

定期清掃はシルバー人材センターの方にお願いをして格安でご対応頂いていますし、入居付けは近隣の懇意にしている不動産会社さんにお願いをしています。管理契約が無いので事務手続きや作業が発生したら、都度請求頂くようお願いしています。

 

自主管理の金銭的メリット

このアパートは月間家賃収入で18万円弱の小ぶりな物件ですが(便宜上20万円の設定にします)、5%の管理手数料でも年間12万円になります。240万円中の12万円なら大したことないように感じますが、月々の銀行返済後の手残りを8万円とすると、年間CF96万円中の12万円はなんと12.5%を占めます!

勿論経費になりますので課税利益の圧縮には役立ちますが、極力手元キャッシュを確保しておきたい投資の初期段階ではチリ積で結構大きな金額になります。物件や投資の規模にも拠りますが、意外に何とかなるので(笑)オススメです。

入居者の方とラインなどで繋がって生の意見を頂戴出来る距離感になれると退去の芽を未然に潰すことも可能です。店子さんとの距離感については色々な考え方がありますので賛否両論かと思いますが、勉強になりますし、客商売の感覚も忘れずに入られますし、僕はこれからもこのスタイルで頑張っていこうと思っています。

 

 

って、途中から少し話題がずれちゃった気もしますが、、、満室報告と自主管理について考えてみました。今日も読んで頂きありがとうございました!

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