今日のおまめさん。
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こんばんは、おまめ社長です。
少しブログの更新頻度が落ちてきました。最初の頃はひたすら書き続けることに集中していましたが、自分語りではなくて、喜んでもらえる記事ってどんなものだろう、と悩みながら皆様のブログを拝見する時間が増えてきました。グッとしゃがんで、大きくジャンプするためのインプットの時期にしたいと思っています。
建築士さんに聞く、新築アパート用土地探しで大切な4つのポイント
先日の東京都K区土地や千葉県A市土地での検討時に、一番親身になって丁寧にアドバイスを下さった建築士さんに会いに行ってきました。
www.oh-mame.netその後も面白そうな土地があると相談をしていたのですが、メールだけのやり取りだと伝わらないこともありますし、何より色々お願いをしていてご挨拶もしていないのは、、、という、オールド営業根性丸出しで（笑）お伺いをしてきました。
１）狙う土地の用途地域の絞り込みを行う
新築投資をやっておられる方には当たり前すぎる話だと思いますが、漠然と建蔽率・容積率を捉えていた自分にとっては非常に有用な情報でした。
建蔽率について考える
アパート用地として狙うべきは最低でも建蔽率60%以上、出来れば80％を狙っていきたいところです。但し、建蔽率80%が即、建築面積80%になり得ない点についても注意が必要であることは過去の経験から分かってきました。
隣地境界について
というのも民法234条に規定されている隣地境界と建物との距離を50cm確保ルールや、旗竿地等の場合は避難経路の確保などが必要になってくるからです。
ちなみに、隣地境界については、建築基準法の65条で「防火地域又は準防火地域内にある建築物で外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」とも書かれています。混乱する部分だと思いますので、都度建築士さんに相談するのが良いと思います。https://www.mc-law.jp/fudousan/19911/（参考サイト）
各種緩和について
尚、建蔽率には「角地緩和」、「防火地域内の耐火建築物緩和」などがありますので、これらの要素も加味した上で土地探しを行う必要があります。難しいですね〜。
容積率について考える
容積率についても同様です。
土地の広さによって建築面積には限界がありますから、収益の最大化のためには出来ることなら上（下も？）に伸ばして部屋数を確保したいところです。が！簡単にはいかないということが漸く分かってきました。
幅員12m未満の前面道路による容積率変更について
幅12mの道なんて国道沿いとかじゃないと殆ど無いと思うので、我々のような投資家が買う土地の場合はだいたい引っかかってくる要件です。用途地域によって前面道路幅の0.4〜0.6掛けに容積率の修正をかけることになります（特定行政庁指定区域の場合は緩和措置があるので都度確認をオススメします）。
例えば、近隣商業で300%の土地があったとしても、前面道路の幅が4mだった場合は、4m x 0.6 x 100% =240%に減率されてしまうという法律です。むごい！
高さ制限、斜線制限（勉強中）
纏められるレベルに到達していないので今回はスキップ...。天空率含めて一番理解に苦労している部分です。建築士の先生からは木造3階建で建築プランを考える際は、5mから高さ制限を受ける2種高度規制に注意すること、とアドバイスを頂きました。
斜線制限についても、道路斜線（前面道路の中心からの斜線規制）、隣地斜線、北側斜線、日影規制（地盤面から測定した一定高さを基準とした斜線規制）があると知りました。具体的に動きながら今後も勉強していきたいと思います。
各種緩和について
① みなし道路幅員緩和：めちゃくちゃ難しいので下記リンクご参照下さい（笑）。
② 地階緩和：天井が地盤面から1m以下にある部分は延床面積の1/3を限度に容積率算定の床面積から除外出来ます。
③ 共用廊下・階段の緩和
④ 車庫・防災設備の緩和
⑤ 小屋裏・天井裏の緩和：所謂ロフトですね。高さ1.4m以下、面積が下階の50%未満であれば床面積に算入しません。
https://www.nanaohome.com/words/pdf/shiryo08.pdf
２）購入する土地の自治体毎の条例＆指導要綱に注意すること
建築関係の法律は、最上位に建築基準法（＋都市計画法）があり、都道府県の条例があり、更に法律ではないのですが、各自治体が発効する指導要綱があります。
先日の千葉県A市の激安土地でもこの影響を受けて断念したのですが、条例というのはなかなかの曲者です。県の条例で長屋建築に対して路地部分の長さと幅員が細かく定められており、想定していたボリュームが確保出来なかったという話です。
www.oh-mame.net現在は東京の城東、城北エリアをメインに土地を探していますから、各区の条例は事前に把握しておいた方が良さそうです。各自治体のリンクを貼っておきます。後日、調べて表に纏めてみたいと思います。
墨田区の集合住宅条例
https://www.city.sumida.lg.jp/smph/sangyo_matidukuri/matizukuri/kentiku/syuugou26-4.html
葛飾区の集合住宅条例
足立区の集合住宅条例
北区の集合住宅条例
江東区の集合住宅条例
https://www.city.koto.lg.jp/391102/machizukuri/toshi/shido/23655.html
荒川区の集合住宅条例
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/kankyo/kenchiku/jorei/juukankyoseibi/index.html
江戸川区の集合住宅条例
今日も読んで頂きありがとうございました！
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＜未来年表＞
2019年10月 新築用の極上土地仕入れ
2019年11月 子供が元気に生まれる
2019年12月 新居に移る
2020年初春 育休取得、子育て＋ブログ執筆＋投資活動
2020年春 最初の新築アパート竣工、すぐ満室に
2020年秋 賃貸併用アパート竣工
2021年春 二棟目の新築アパート竣工、すぐ満室に
2021年夏 本を出版、40歳の誕生日にサラリーマン卒業
2022年春 家族、仲間とアメリカ横断旅行→世界一周（バオバブ）
2022年秋 旅の間に撮ったフィルム写真で写真集出版
2022年冬 地方創生事業スタート
