今日のおまめさん。
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前回は日曜丸一日を使ってスケルトン再生の見積もりマスターになった話でした。
当初数百万円と見込んでいたリフォーム費用が１０００〜１５００万円になると判明、
あまり潤沢とはいえない（笑）手元資金のことを考えると、
物件購入価格だけではなくリフォーム費用込みの融資取り付けが必須です。
昨今の◯ルガショック、◯武信用金庫等の問題で金融機関が渋くなっている状況で、
土地建物代＋リフォームの総事業費に対して貸し付けてくれる金融機関はあるのか、
まずはいつもの当たって砕けろ作戦でリストを作っていきます。
＜金融機関への融資打診大作戦！＞
１、自宅周辺、物件周辺の金融機関をgoogle mapで検索、リスト化する。
２、お昼休みを使ってリストの上から順に電話を掛けていく。
３、資産管理法人、または不動産投資家への融資可否、判断基準を確認する。
（地銀、信金は居住地か事業拠点が近隣範囲内にないと融資不可の場合が多いが、
必ずしも１００％ＮＧでもないので、先ずは当たって砕けるのが吉）
４、リストアップした金融機関の中で可能性ありそうな先に面談を申し込む。
５、個人、法人の概要書、過去３年の給与、確定申告、保有物件などを資料化。
６、有休を取って朝から晩までみっちり詰め込み融資申込みを行う。
今回はこの作戦で１４の金融機関に電話で融資姿勢の確認を行い、
６行との面談を実施し、うち２行で前向きに検討をしてもらう流れとなりました。
不動産も千三つと言いますが、金融機関も同様です。
賃貸経営、不動産投資を「不労所得」などという人がいますが、
少なくとも僕は不動産の仕事の日も会社勤めの日と同様か、
もしくはそれよりも予定を詰めて、必死になって働いている気がします。
何しろ頑張れば頑張っただけ結果がついてきますし、
面倒な稟議も上長許可も根回しも、なーんにも必要がない一方、
決断の全ての結果と責任が自分に返ってくるという意味ではとても緊張感があります。
金融機関との交渉では、お堅い、お堅い銀行や信金の方々が、
更にお堅い審査部の方々に「僕にお金を貸すことがどれだけ安心か」、
を証明するための資料や収支シュミレーションを事前に作り込んでいきます。
金融機関ではストレステストと言われる手法で独自の安全性判断を行います。
これは各行の方針によっても異なるのですが、
満室家賃に８掛けとか７掛けをして返済が回るかどうか、とか、
空室率１０％、金利１％上昇した場合も耐えられるかどうか、とか、
万が一の際にも耐えられる担保力と収益力があるかを厳しくチェックされます。
さすがに１４もの金融機関に電話でヒアリングを行うと、
色々なパターンが頭のなかに入ってきて、資料作りにも役立てることが出来ました。
ここまで散々語っておきながら、大変お恥ずかしいことに、
肝心の融資可否の結果はというと、、、、、、、、、、、、
残念ながら全て撃沈でした涙。
当初は表面利回り１０％のピカピカ優良物件だったのですが、
やはり１５００万円もの費用を掛けてリフォームすると利回りはガクッと落ちます。
また風呂トイレ等の水まわりが設置されていなかったことによる配管工事、
防水、止水工事などのインフラの整備は省くことが出来ず、
結果的に収益性の観点から金融機関に安心感を抱かせることが出来なかった、
その不足分を補うだけの現金を持っていなかった、
今回の敗因はここに尽きます。
学び多き敗北でした。
次回に続きます。
今日も読んで頂きありがとうございました。
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