今日のおまめさん。
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９回に渡り書いてきた葛飾区のプロジェクトも今回を最後にします。
買付、融資、リフォーム、価格交渉などの主要なポイントに関しては、
既に振り返ってきましたが、最後に購入時の意外な落とし穴について書きます。
現地調査をしても簡単には分からない部分、
前面道路の種類(公道、私道)と配管関係です。
再建築の可否に関わってくる前面道路の幅員と接している幅は測れますが、
その所有権が誰にあるか、また私道だった場合はどう分かれているか、
持分がある場合とない場合の物件への影響など、
とても基本的なことですが改めて勉強になりました。
また、今回の事例で特殊だったのは、水道の配管でした。
通常であれば本管から各部屋に分岐しているはずなのですが、
水道管のメーターが13mmの本管一本で各個に設置されていなかったことです。
ということは、１棟９戸の水道代を全部オーナーが負担することになります。
その分各部屋から水道代を見做しでも徴収していればいいのですが、
現況のレントロールを見ると共益費はほぼタダ笑。
各部屋少なく見積もって２千円だとしても１万８千円/月。
年間で見ると２１６，０００円。収支が大きく狂ってくるレベルです。
こんな風に表面の利回りは１０％だったとしても、
意外な見えないところに沢山落とし穴がある、
これが不動産投資の現実だと思います。
但し誤解して欲しくないのは、
向こうがプロならこちらもプロ、
甘えることなくしっかり勉強して調査して、
プロ対プロとして向き合うことが大切だと思います。
結果的には買えませんでしたが、
沢山の学びを得た良い取り組みでした。
真摯に向き合ってくれた元付け業者さん、
僕が買えると思って一番札にチャンスを与えてくれたオーナーさん、
融資が付くか分からない状態で現調してプランと見積もりを考えてくれた業者さん、
全ての関係者の方に感謝をして、本件をクローズしたいと思います。
沢山勉強させて頂きました。ありがとうございました。
また次回に続きます。
今日も読んで頂きありがとうございました。
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