株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

葛飾区プロジェクト8(回顧録:リフォームプランについて)

今日のおまめさん。

f:id:oh_mame:20190801221023j:image

 

人気ブログランキング参加しています。

継続の支えになりますので、ポチっとお願いします!

 

全ての失敗は成功するまで続ければプロセスの一部に変わる、

 

というトンデモないポジティブシンキングが思考の根幹にあるので、

 

3ヶ月をかけて買えなかった今回のプロジェクトに意味付けをすべく、

 

ターニングポイントとなったスケルトン部分のリフォームについて、

 

少しばかり考察してみようと思います。

 

 

 

今から考えれば甘過ぎる考えだったのですが、

 

当初は一部屋100万円プラスマイナス程度で試算していました。

 

誤算だったのは外回りが綺麗だったのに、中がほぼ廃墟状態だった点、

 

これは想定出来たことですが風呂トイレの水回りが一箇所ずつしかなく、

 

新たに部屋数分の配管設置をしないといけなかった点、

 

更には躯体のコーキングが不十分で床下浸水していた点でした。

 

特に水回りは分かり難いのですが、外壁とコーキングをよく見ると、

 

上から素人仕事で塗り重ねていることが分かります。

 

f:id:oh_mame:20190801222419j:image

 

専門家じゃないと気付かないポイントかも知れませんが、

 

言われてみれば後付けで塗り重ねていることが分かりますので、

 

勘の鋭い人なら、水のトラブルがあったのかな、と推察出来ると思います。

 

調べてみると、素人コーキングは建物外周をぐるりと一周しており、

 

結果的にどこが問題か分からない、つまり、

 

水を止めるために建物外周を全て止水処理する必要がある、

 

これだけでも当初想定していたリフォーム費用に近い金額となってしまいました。

 

結局物件価格は諸々の交渉で580万円下がったので、

 

インフラ整備のコストはカバーされたのですが、

 

それを差し引いても1000万円近いリフォーム費用が必要となります。

 

 

 

もう一つの学びは部屋割りです。

 

一階部分、約90平米の区割りをどう作るかで、

 

物件全体の収益力が大きく変わってくることを実感を伴って学びました。

 

持ち込む金融機関に応じて複数種類のパターンを考えていました。

 

というのも特に信金はエリア内に融資対象者の事業所がないと対応不可、

 

というケースが多く、オーナー居室兼事務所移転含みのプランが必要だったからです。

 

4部屋に割った方が勿論収益性は上がるのですが、

 

各居室への入口などの共用部分まで考えると20平米程度しか取れず、

 

エリア内で最も競合の多く、価格競争に飲み込まれる物件になってしまいます。

 

3部屋に割った場合は27〜30平米のやや広い間取りに出来ますが、

 

4部屋に割った時ほどの家賃収入は得られません。

 

オーナー居室を作る場合は55平米の自宅と35平米の賃貸となり、

 

僕個人が自分の法人と賃貸借契約を結んで10万円程度の家賃を払う形ですが、

 

これは金融機関からすると当然家賃収入としては認められず、

 

収益性担保の観点から融資対象外となってしまいました。

 

色々と選択肢がある中で何か判断を間違っていなかったかと振り返るのですが、

 

身も蓋も無い結論で、やはり現金が足りなかったということに尽きると思います。

 

また、物件を買おうとしている時は周りが見えなくなっているものですが、

 

果たして1500万円のリフォーム費用を掛けて本当に収支が合う物件だったのか、

 

そのあたりの冷静な判断も新たな事実が判明するたびに、

 

改めて検証するクールさは必要だったのかなと振り返っています。

 

何故なら収支が厳しいことが頭では分かっていたとしても、

 

結局融資が出ていれば間違いなく購入していたからです。

 

奥深い、奥深い、不動産の世界にまた一歩踏み込んだ経験でした。

 

次回で本件については最終話とします。

 

 

今日も読んで頂きありがとうございました。

ポチッと応援よろしくお願いします!