こんにちは、おまめ社長です。
千葉は朝方雨が降りましたが、すっかり気持ちの良い天気になりましたね。寒暖の差が激しくて体調を崩す人も増えそうです。
インフルエンザもコロナウイルスも飛びまくっていると思いますので、体調管理しっかり気をつけてくださいね。
今日の写真はボクの大好きな動物、ヤクです。4000mを超える極寒の高地でも黙々と荷物を運んでくれる頼もしい仲間です。
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任意売却物件ってなに？
一昨日アップした記事の埼玉県某市の築古APですが、一般的な資産整理や相続などの理由ではなく「任意売却」売りに出ていることが分かりました。
実は不動産投資をスタートしてから二軒目に購入した戸建が任意売却物件だったので、一応の経験はあるのですが、念のために調べてみることにしました。
こちらの一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会で非常に詳しく解説されていますので、リンク転載します。
任意売却とは？競売との違いは何か？【全任協】任意売却の無料相談
一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会より転載
説明によると、「任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法」とのこと。
簡単に言うと、家や不動産を購入するために借りていたお金を返せなくなった時に、通常の売買で資産を売却して借入金の返済を行う方法です。
ですので、任意売却は債権者の協力を得ることが絶対条件となります。売却後も債務が残るケースは多いですが、基本的に返済方法や期間などで交渉に応じてもらえます。
尚、任意売却のすごいポイントは、債務を全額返済していないにも関わらず、抵当権を抹消してもらえることです（ボクも知りませんでした）。原文転載します。
「任意売却で言う「残債務」とは、任意売却し債権者へ売却代金を支払っても借入金残額が返済できずに残ってしまう借入金を言います。本来は売却と同時に全額を返済しなければ金融機関は抵当権を解除しませんが、任意売却することを承諾した債権者は残債務が残ってしまう売却でも抵当権を抹消いたします。担保物件を持たない無担保債権となるのです。」
競売ってなに？
任意売却と同様に、借金を返せなくなって資産を売却する方法として競売があります。この二つはどういう違いがあるのでしょうか？
両者の一番大きな違いは、競売の場合、債権者が裁判所に訴えて強制的に売却を進めてしまう点です。強制執行なので債務者の意思を挟む余地はありません。
購入者も部屋の内覧などを行わずに入札をしますので任意売却に比べても数割は安い価格で取引されてしまいますし、残債の支払い猶予交渉も出来ません。
更に競売時に物件に住んでいた場合、不法占拠として追い出されてしまいます…。自分が買って住んでいた家を追われるなんて、かなり切ないですよね…。
尚、任意売却の場合は「リースバック」といって債務者にそのまま家賃を払ってもらって住み続けてもらうことも可能です。ボクも最初の戸建はこのパターンでした。
任売（任意売却）と競売、似たようなイメージだと思いますが、債務者にとってはかなり大きな違いがあるのです。
任意売却物件を購入するときの注意点は？
それでは、任意売却とはなにか？がざっくりイメージ出来たところで、購入する側が気をつけないといけないポイントを整理していきたいと思います。
１、意思決定者の見極め
通常の売買と一番異なる点は、「意思決定者」の違いだと思います。フツウは売主が売買金額や条件を決めるので、交渉相手はあくまで売主です。
任意売却の場合は債権者や債権回収会社（サービサー）が交渉のイニシアチブを取ります。取りっぱぐねた借金を任意売却を通じて回収しようとしているのですから、安易な価格交渉には応じてくれません。
２、売主がお金を持っていない（瑕疵担保免責）！
任意売却に至ったということはそもそもお金が無いということです。物件の状態や受け渡し条件などもあり姿で…ということが殆どです。
また、債権者が意思決定には絡んできますが、契約当事者は物件の所有者（債務者）であることが多いので、瑕疵担保責任も免責になってしまいます。
つまり、購入後に雨漏りしていても、シロアリに基礎を食べられていても、売主側に訴求する方法はないということです。怖いですね〜。
こちらのサイトでも非常に詳しく説明されていますので、ご参考に転載させて頂きます。
任意売却物件にチャレンジするメリットは？
これまでの説明の通り、売主の意思に反して出てきた物件なので、本来ならなかなか市場に出回らない物件が出てくるケースもあります。
上述したリスクを許容出来るような掘り出し物件が出てきたのであれば、勝負してみてもいいのではないでしょうか？
一点確認すべきなのは「なぜ任意売却に至ったか？」、これが最重要ポイントだと思います。
そもそも収支が回らない物件なのか、債務者の金遣いが荒かったのか、それとも他の事業で失敗したのか。これを事前に把握しておくことはすごく重要です。
改めて調べてみて、自分の今回の取り組みに向けて色々な気付きが得られました。やはり書くことは大事ですね！
ということで、今日も長文を最後まで読んで頂きありがとうございました！
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＜未来年表＞
2019年10月 新築用の極上土地仕入れ → 未達。継続トライ中。
2019年11月 子供が元気に生まれる → 元気な子が生まれました！
2019年12月 新居に移る → 引越し完了。
2020年初春 育休取得、子育て＋ブログ執筆＋投資活動 → イマココ。
2020年春 最初の新築アパート竣工、すぐ満室に → 未達。
2020年秋 賃貸併用アパート竣工 → トライ中。
2021年春 二棟目の新築アパート竣工、すぐ満室に
2021年夏 本を出版、40歳の誕生日にサラリーマン卒業
2022年春 家族、仲間とアメリカ横断旅行→世界一周（バオバブ）
2022年秋 旅の間に撮ったフィルム写真で写真集出版
2022年冬 地方創生事業スタート
