株式会社おまめ日記

土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。どうぞ宜しくお願いします!

税理士先生直伝!建替えマンション投資。。。

今日のおまめさん。

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こんばんは、おまめ社長です。

今日は仕事終わりに所属している会社のテニス部で2時間みっちり練習してきました。夜といっても熱気と湿気がムンムンしていて、ちょっと走っただけでも全身から汗が噴き出してきました。最後はテニスなのかサウナなのか分からないくらいに汗だくになっていましたが、老廃物を全部絞り出して、新鮮なビールに入れ替えてきました笑。

 

 

さて、昨日お話をした税理士先生直伝の投資法とは、、、建替えマンション投資なるものでした。僕は初めて知ったのですが、割と知られている手法なのでしょうか?タイミング良く今朝の日経新聞でも記事が出ていましたが、1960-70年代に建てられた大規模団地が築45年、50年と老朽化するのに伴い、国としても建替え・再開発のためのハードルを下げるように規制撤廃を進めています。今朝の日経では集合団地の再開発、建替えを推進すべく、「団地全体の所有者の4分の3以上、かつ売却対象の棟の所有者の5分の4以上」の賛成があれば建替え可能とするように緩和検討を進める、、、とあります。

 

www.nikkei.com

 

所有者の5分の4で緩和?!と思いますが、元々は全ての所有者が合意しないと進められなかったのですから、これでも緩和なのですね。そりゃ無理やろーって感じです笑。

 

 

で、肝心の建替えマンション投資とは簡単に言うと、40年、50年という長い年月の間に物件所在地の諸条件が変わったことを前提にサヤ抜きを行うというものでした。

 1)用途地域の変更

 2)前面道路の幅員拡張

 3)特定の街全体の再開発

など、建築当時と現在で建設可能な建ぺい率、容積率などの基準が良化している場合に、元々100あった建物を目一杯のサイズで120にして再建築し、各居住者に70-80%程度の「還元率」で新築物件を提供しつつ、ディベロッパーは還元率の残りと100から120に増やした分で収益確保を行うというものだそうです。

 

投資家は区分所有、もしくは住宅ローンなどでこれらの「建替え可能性が高い」物件を購入し、建替え決定後の還元率を以って建替組合などに売り抜ける手法を採るとのこと。但し、建替えが確定する前後は物件価格が高騰する可能性がありますし、その手前で購入するとなると余程のインサイダー情報を持っていない限りは失敗する恐れもあります。何より、入居者の建替え賛同が得られるか否かは、提示される還元率に依存しそうな感じです。。。。うーむ。。。。

 

 

やるならば住宅ローンを使って実際に住んで、売り抜ける時は自宅譲渡の3,000万円控除を使いたいところですが、、、いつ建替えになるか分からないし、還元率も事前に把握するのは難しそうだし、絶対めっちゃ反対する人いそうやし、と考えると、自分でコントロール出来ない部分がかなり多そうだなと思ってしまいました。

 

良い悪いという意味ではなくて、単純に色々な投資法があるんだなーと改めて勉強になったのでブログで共有させて頂きました。もしこの手法でうまく運用されている方がいらっしゃれば、是非情報共有ください!

 

今日も読んで頂きありがとうございました!

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