今日のおまめさん。
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こんにちは、おまめ社長です。
ここのところ「土地から新築投資」に関するブログや本を読んで勉強していたのですが、面白そうな物件が出てきたので早速資料を取り寄せて現地視察に行ってきました。百聞は一見に如かず。頭があんまり良くないのでガッツとスピードで勝負するしかありません（笑）
東京都K区、駅徒歩6分の旗竿地物件で新築検討開始
JRの沿線で駅徒歩6分の立地、売出価格4000万円弱、面積130平米弱ですから、坪単価で100万円チョイというイメージです。周辺相場は130-150万円/坪なので2-3割は安いですが旗竿地なのでそんなもんかなと一旦置いておきます（笑）。google mapで現地の雰囲気を確認、元付けさんに電話でアポ取りをして出発！
近隣の賃貸物件調査
天気が少し怪しくなってくる中、午後三時に現場に到着しました。物件調査の際には近隣のアパートの数や入居状況を確認するのが鉄則です。先日の千葉県I市の物件調査の際もそうでしたが、意外や意外、結構駅徒歩1-2分のところに物件がゴロゴロしています。
都内23区と言ってもエリアによって本当に賃貸経営環境は違いますね。やっぱり現地調査は大事です！気になったのは、駅から数分圏内に4-5棟新築アパートが建っていたことです。都内でも比較的土地値の安いエリアなので、恐らく我々のような投資家がどんどん参入してきているのでしょう。。。
物件調査（猫が周りにいっぱいいて幸せ〜♡）
さて肝心の物件に到着、元付けさんと一緒に中を見て回ります。古家付きなのでとりあえず物件の中を見たのですが、とにかく蚊がいっぱい♡。普段半身浴でデトックスをしてカラダを綺麗に保っているせいか、手も足も顔も耳も関節も吸われまくります。半ズボンで来るんじゃなかった（笑）！
境界は未確定ということですが、旗竿部分の幅含めて土地自体はそんなに問題なさそうでした。ただし用途地域が二つに跨っており、土地の半分程度が防火地域に入っているので構造は設計会社の方としっかり詰めないといけません。容積も500%取れるところなのですが、旗竿地の場合は重層長屋しか選択肢がなく（要検証？）、3階建以上は難しいのかなと思っています。悶々と考えながら外に出てきたら、猫が数匹駐車場で昼寝をしていて癒されました（笑）。
用途地域が二つに跨っている場合
調べてみたところ、異なる二つの用途地域に土地が跨っている場合は建ぺい率、容積率ともに加重平均で算定するようです。今回のケースでいうとザックリ半分が60%/200%の第二種低層住居専用地域（準防火）に、半分が80%/500%の商業地域（防火）に入っていますが、更に「前面道路による容積率」を加味しないといけません。
商業地域側の接道は4.5m幅でしたので、これに60%を乗ずると商業地域側の容積率は270%となります（多分合っていると思いますが、初めて計算するので少々怪しい数字です）。上記を基にそれぞれ算出したところ、建ぺい率は70%、容積率は235%の計算となりました。
明日は引き続き現地調査（賃貸業者回り）とプランについて書きたいと思います。土地から新築、初挑戦なので是非皆さん温かいアドバイスをお願い致します（笑）！
今日も読んで頂きありがとうございました！
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